Hot line : 0902 235 237
Email : info@datnenthuongmai.com
   Thông tin pháp lý

Quy trình hình thành dự án bất động sản ?

Đất nền luôn là tâm điểm hấp dẫn của rất nhiều nhà đầu tư vì lợi nhuận được xác định rõ nét Và ít bị rủi ro về quy hoạch. Vậy tiến độ hình thành của một dự án sẽ như thế nào.? Khách hàng thường quan tâm những điểm nào của một dự án ?
 
QUY TRÌNH HÌNH THÀNH DỰ ÁN
 
Bước 1: Chọn khu đất làm dự án
 
Trong quy trình làm dự án đất nền, bước đầu tiên chủ đầu tư phải tìm tìm cho mình một khu đất. Phổ biến nhất là trước đó chủ đầu tư đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
 
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư). Hoặc có thể thông qua hình thức đấu giá, có nghĩa là ở địa phương đó có một khu đất do địa phương đó khai thác. Nay muốn phát triển thành một dự án khu dân cư thì có thể thông qua hình thức bán đấu giá để các công ty bất động sản làm dự án ở đó.
 
Bước 2: Công tác đền bù
 
Đây có thể coi là bước quan trọng nhất và quyết định sự thành bại của một dự án đất nền trong quy trình làm dự án đất nền. Để giảm thiểu rủi ro thì chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% diện tích đất ở khu vực muốn làm dự án. Có rất nhiều dự án thất bại vì không đền bù được.
 
Sau khi đã có đất thì xin chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà nước sẽ làm công tác đền bù, sẽ có ban bồi thường làm công tác thống kê, kê biên, định giá. Lúc này chủ đầu tư sẽ đưa tiền cho ban bồi thường để đền bù.
 
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư
 
Quy trình làm dự án đất nền tiếp theo là phải xin phép chính quyền địa phương. Ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản đồng ý cho công ty bất động sản đầu tư phát triển dự án.
 
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
 
Ở quy trình làm dự án đất nền này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng - Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng”. Có nghĩa là chủ đầu tư phải cung cấp được những thông tin như xây dựng khu dân cư hay khu thương mại, mật độ xây dựng ra sao, bao nhiêu đất được phân lô.
 
Khi có phương án đầu tư hạ tầng thì thuê công ty thiết kế mặt bằng, bao gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…
 
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500
 
Nếu UBND Quận, Huyện đồng ý với các phương án đầu tư hạ tầng ở trên thì sẽ “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” và ra quyết định 1/500.
 
Vậy quyết định 1/500 là gì? Là 1 văn bản được UBND Quận Huyện đồng ý cho phép chủ đầu tư làm dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, chủ đầu tư, vị trí, quy hoạch kiến trúc, hệ thống đường đi,….
 
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
 
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
 
Đối với dự án đất nền là Giấy phép xây dựng Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải và công trình khác.
 
Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng
 
Một trong những bước quan trọng trong quy trình làm dự án đất nền là sau khi có quyết định 1/500 chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
 
Cơ sở hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải.
 
Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng
 
Đối với dự án đất nền: Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án.
 
Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu.
 
Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô
 
Bước cuối cùng trong quy trình làm dự án đất nền là đóng thuế để ra sổ hồng từng lô. Trước khi ra sổ chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
 
Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), phân loại sổ đã chuyển qua đất ở, sổ chưa chuyển qua đất ở đế đóng thuế.
 
TẠI SAO NHIỀU CHỦ ĐẦU TƯ MỞ BÁN KHI CHƯA RA SỔ ? Chủ đầu tư thường bán với hình thức góp vốn, hợp đồng nguyên tắc ?
 
Chủ đầu tư mới đạt được thỏa thuận về đất là đã mở bán rồi, lúc này dự án chưa có gì thì sẽ làm hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hay trái phiếu.
 
Thường các chủ đầu tư có thể chạy mở bán khi có quy hoạch 1/500 nộp và gần được duyệt, kết hợp với đất đã mua xong. Lúc này sẽ là hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hợp tác,… chứ không phải hợp đồng mua bán.
 
Một dự án được hình thành qua nhiều giai đoạn mới ra sổ. Mỗi giai đoạn mức giá dự án cũng được tăng lên. Sau khi ra sổ dự án sẽ có mức tăng thấp hơn.
 
Chủ đầu tư bán dự án hình thành trong tương lai vì vậy phải đảm bảo cho khách hàng sự uy tín, thoả thuận phạt nếu không đúng tiến độ. 
 
Khách hàng mua quan trong 3 yếu tố : pháp lý, giá, lợi nhuận theo từng giai đoạn. Khách hàng sẽ cảm thấy yên tâm hơn với chủ đầu tư uy tín, thành công trong nhiều dự án, có mức vốn cao. Ngoài ra khách hàng cũng chú ý đến tiến độ hình thành của dự án để đảm bảo đầu tư được an toàn và mang lại mức lợi nhuận tốt nhất.
Các tin liên quan
Chúng tôi trên Facebook
Rao vặt
Chúng tôi trên Google+
 
Chúng tôi trên Twitter

  • Giới thiệu

    Website datnenthuongmai.com cung cấp những thông tin về thị trường bất động sản, những dự án mà chúng tôi đang phân phối hoặc hợp tác đầu tư.

  • Liên hệ

    Địa chỉ

    492/32 Xa Lộ Hà Nội, P. Phước Long A, Quận 9, TP.HCM

    Điện thoại

     0902 235 237 | 0975 27 47 27

    Email

    info@datnenthuongmai.com

  • Bản đồ